LT EN RU

Nekilnojamojo turto valdymas

„Būsto rinkos atšalimas duos naudos?“

Oficialūs Registrų centro duomenys rodo, kad ir visoje šalyje, ir Klaipėdos mieste sumažėjo nekilnojamojo turto sandorių. Kad rinkoje įsivyravo štilis patvirtina ir nekilnojamojo turto agentūros.

Pastaraisiais mėnesiais dideliu būsto paskolų portfelio augimu nebegali pasigirti ir didieji šalies bankai. Žibalo šliūkštelėjimui į ugnį prilygo ir prieš porą savaičių viešai nuskambėjusios Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidento Roberto Dargio mintys, kad statytojai labai stipriai koreguoja kitų metų planus, stabdo projektus ir suplanuotų 8 tūkst. būstų rinkai tikrai nebepateiks. R. Dargis taip pat tvirtino, kad liks neparduota dalis šiemet pastatytų būstų.

Klaipėdoje naujus kvartalus statančių ar dar tik planuojančių tai daryti bendrovių atstovai tvirtina savo planų nekoreguosiantys. Jie teigia, jog nekilnojamosios rinkos stabtelėjimas yra normalus reiškinys, duosiantis netgi pozityvių rezultatų. Esą iš šios rinkos pasitrauks spekuliantai ir vienadieniai nekilnojamojo turto projektų plėtotojai, siekiantys tik vienkartinio greito pelno.

Statytojai taip pat tikina, kad Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka yra viena mažiausiai prisotintų naujos statybos būstais. Taip pat akcentuojama, kad tokie būstai neva niekada smarkiai nenuvertės. Juolab kad nuo šiol rinkoje esą bus galima išsilaikyti tik siūlant geros kokybės būstus patraukliose vietose su tinkamai išplėtota infrastruktūra.

Mažėja sandorių ir paskolų

Registrų centro duomenimis, šių metų rugpjūčio - spalio mėnesiais visoje šalyje buvo atlikti sandoriai su 29 463 nekilnojamojo turto objektais. Tai - 3 584 sandoriais arba beveik 10,8 proc. mažiau nei pernai atitinkamu laikotarpiu.

Klaipėdos mieste lyginant šių ir praėjusių metų rugpjūčio - spalio mėnesius, nekilnojamojo turto sandorių sumažėjo 11,5 proc. 2006-aisiais per šiuos tris mėnesius buvo atlikta 1 414 sandorių, o šiemet - jau tik 1 251.

Mažėjant sandorių didieji šalies bankai nebegali pasigirti milžinišku būsto paskolų augimu. "Hansabanko" būsto finansavimo departamento direktorės Žanos Kovšovos teigimu, visus šiuos metus iki rugsėjo bankas kiekvieną mėnesį pasirašydavo daugiau sutarčių dėl būsto paskolų nei pernai.

"Rugsėjį ir pirmąją spalio pusę pasirašėme tiek pat sutarčių, kiek ir praėjusiais metais. Antroje spalio pusėje lyginant su tuo pačiu laikotarpiu pernai, išduotų būsto paskolų skaičius sumenko šiek tiek daugiau nei 5 procentais. Lyginant keturias lapkričio savaites, būsto paskolų sumažėjo net penktadaliu. Klaipėdoje per šį laikotarpį pasirašėme ketvirtadaliu mažiau paskolų vienetais ir apie 30 procentų mažiau sumine išraiška", - sakė Ž. Kovšova, mananti, kad sumažėjusiam paskolų išdavimui gali turėti įtakos ir sezoniškumas.

SEB Vilniaus bankas rugpjūčio - spalio mėnesiais pasirašė daugiau nei 3 tūkstančius būsto kredito sutarčių - tiek pat kiek ir pernai tuo pačiu metu. Panašios tendencijos fiksuojamos ir Klaipėdos regione - šiemet per minėtuosius mėnesius pasirašyta beveik tūkstantis tokių sutarčių, o pernai - 900.

Kainos jau krenta?

Pirmadienį nekilnojamojo turto skelbimų svetainė www.kapitalas.com išplatino pranešimą, kuriame teigiama, jog lapkritį senos statybos (iki 2005 metų) parduodamų butų kainos didžiuosiuose miestuose krito 3-5 proc. Vilniuje jos sumažėjo 3,4%, Kaune - 4,3%, Klaipėdoje - 2,7%, Šiauliuose - 4,3%, Panevėžyje - 5,6%.

Toks butų kainų kritimas esą yra pats didžiausias nuo pat 2000 metų -Rusijos krizės pabaigos.

"Kadangi kaimyninėse Baltijos šalyse kainos nuo vasaros krito dar labiau, galima manyti, kad Lietuvoje butų kainos per artimiausius kelis mėnesius toliau mažės", - teigiama pranešime.

Anot portalo, Vilniuje už senos statybos buto 1 kv. metrą vidutiniškai prašoma 6 380 litų, Kaune - 4 420 litų, Klaipėdoje - 5 830 litų, Šiauliuose - 3 750 litų, Panevėžyje - 3 570 litų, Alytuje - 3 630 litų, Marijampolėje - 3 330 litų, Utenoje - 3 610 litų.

Tuo tarpu nekilnojamojo turto portalo "Reals.lt" direktorė Ina Gocentienė tvirtina, kad tie, kurie kiekvieną dieną tikisi staigių mažėjimų, turi nusivilti, nes kainos šiuo metu yra stabilios ir nepastebima, kad jos kristų.

"Būsto kainos žymiai nekinta, laikosi gana stabiliai, pirkimas aprimęs, bet irgi palyginti aktyvus. Beje, pastebėjome ir dar vieną pakitimą - statytojai, parduodami butus siūlo ir pigesnį įrengimą, ir netgi baldus. Pastarojo pusmečio situacija ir dabartinės nekilnojamojo turto rinkos aktualijos buvo geras akstinas sukrusti rinkodarai. Todėl manau, kad ateityje pamatysime tikrai įdomių ir originalių sprendimų", - mano I. Gocentienė.

"Sąstingis užtruks dvejus metus"

Algimantas BRUŽAS, nekilnojamojo turto agentūros "Aidila" direktorius:

"Pastaruoju metu tikrai sumažėjo sandorių, sumenko nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas. Tai lėmė įvairūs makroekonominiai procesai. JAV būsto rinkos krizės bangos atsirito iki Didžiosios Britanijos, Airijos, tačiau bent jau lietuvius labiausiai psichologiškai slegia pokyčiai Latvijos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkose. Savo įtaką padarė ir išaugusios palūkanos, sugriežtintos paskolų išdavimo sąlygos.

Ši stagnacija nėra netikėta, tai logiškas reiškinys, nes iki šiol penkerius metus būsto kainos tik augo, o nekilnojamojo turto rinkoje, kaip ir kitur, egzistuoja cikliškumas. Pikas buvo pasiektas šių metų kovą. Dabartinis ciklas turėtų užtrukti kokius dvejus metus. Per šį periodą kai kurių rinkos segmentų kainos turėtų mažėti, kai kurios toliau augs, o dalis - nesikeis.

Akivaizdžiai matosi, kad jau traukiasi spekuliantai, anksčiau užėmę net trečdalį rinkos. Dėl to jau netrūksta galimybių interesantams apžiūrėti butus pastatytuose namuose, o ne pirkti juos tik susipažinus su brėžiniais. Patys statybininkai tokios galimybės klientams suteikti dar negali, bet manau, kad po pusmečio jau bus ir tokių precendentų.

Manau, kad kalbos, jog nekilnojamojo turto projektų plėtotojai pristabdys savo planų įgyvendinimą labiau liečia Vilnių, kuriame egzistuoja milžiniška konkurencija. Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka yra viena mažiausiai prisotintų naujos statybos būstais. Tačiau gali būti, jog bus šioks toks sąstingis, kol žmonės įveiks įvairias psichologines baimes ir pagaliau suvoks, jog naujos statybos būstui negresia didelis nuvertėjimas.

Nebėra tokios situacijos, kaip prieš dvejus metus, kai statė visi kas tik norėjo - ir vežėjai, ir gamintojai. Tokie rinkos dalyviai traukiasi, lieka tik tikrieji statybininkai ir nekilnojamojo turo projektų plėtotojai, nes pabrango ir darbo jėga, ir statybinės medžiagos, o būstų kainos taip nebeauga ir pelnai nebe tokie."

"Kainų leisti niekas neskuba"

Nekilnojamojo turto agentūros "Termionas" direktorė Indrė VALIONIENĖ:

"Jau trečias mėnuo, kai sandorių sumažėjo iki minimumo. Šiuo metu pasiūla yra daug didesne, nei paklausa. Tai liečia visus nekilnojamojo turto segmentus, išskyrus nuomą. Netikrumas dėl ateities kainų baigia išstumti iš rinkos spekuliantus, kurie siekia greito ir didelio pelno. Taigi įsigyti būstą iš "pirmų rankų" jau realu.

Šiuo metu Klaipėdos rinkoje yra labai gerų pasiūlymų, pavyzdžiui, žemės sklypų su detaliaisiais planais daugiaaukštei statybai, bet niekas jų nebegriebia. Tačiau kainų leisti taip pat niekas neskuba. Tiesiog yra daugiau šansų nusiderėti kainą pačio sandorio metu. Kainas nuleidžia tik tie, kurie jau yra įsipareigojimų grandinėje ir privalo parduoti turimą turtą, turi jo daug arba buvo jį įsigiję spekuliatyviais tikslais. Burbulo sprogimu šiu reiškinių niekaip nepavadinsi, gal greičiau - rudenine depresija. Nemanau, kad ji ilgai tęsis."

"Statybų bumo nėra"

Banko "DnB NORD" ekonominių tyrimų grupės vadovas Vadimas TITARENKA:

"Lietuvoje išlieka labai žemas gyventojų apsirūpinimo būsto rodiklis - vienam žmogui tenka 24,1 kvadratinio metro. Tuo tarpu kai Danijoje, Vokietijoje - atitinkamai 50,9 ir 40. Menkas yra ir būsto pasiūlos lygis - Lietuvoje tūkstančiui gyventojų pernai teko tik 2,1 naujai pastatyto buto, o, pavyzdžiui, Airijoje - 19,7, Kipre - 14,4.

Vakarietiškas principas "nuomokis būstą visą gyvenimą" Lietuvoje neprigijo ir veikiausiai neprigis, tad žmonės visada sieks turėti savo būstą. Skolinimasis būstui įsigyti dar turi erdvės augti - tokių paskolų dalis Lietuvos BVP pernai siekė 13 procentų, o Danijoje - 98 procentus, Nyderlanduose - 72 procentus, Airijoje - 63 procentus. Vienam Lietuvos gyventojui tenka 900 eurų būsto paskolų dalis, o Danijoje - 39 800 eurų, Airijoje - 26 800 eurų. Tačiau tiesa ir tai, kad Lietuvoje būstas jau pasiekė įperkamumo ribas.

Viena iš priežasčių, kodėl Latvijoje ir Estijoje prasidėjo nuosaiki būsto kainų korekcija - padidėjo pasiūla. Nors Lietuva pagal naujų būstų statybą ženkliai lenkia kaimynes, tačiau pasiūlos intensyvumas pas mus yra mažiausias - tūkstančiui Lietuvos gyventojų šiemet teks 2,41 naujo būsto, Latvijoje - 3,07, Estijoje - 5,27. Kad Lietuvoje nėra statybų bumo rodo ir kiti skaičiai - 1990 metais šalyje buvo pastatyta 22 100 naujų būstų, o šiemet jų bus pastatyta šiek tiek daugiau nei 8 tūkstančiai. Pernai metų rezultatas - 7 292 butai.

"Stagnacijos nejaučiame"

UAB "Plienas" generalinis direktorius Gediminas BARTKEVIČIUS:

"Mes Gandrališkių projektą įgyvendiname taip, kaip ir esame numatę, jokių planų nekeičiame. Žengiame kartu su rinka. Iki šiol nejaučiame, kad būtų kokia nors stagnacija joje. Nejaučiame ir spekuliacinio elemento, nes beveik visuose butuose, kuriuos esame pardavę, gyvena žmonės. Spekuliantai, kiek žinau, labiau dominavo Vilniaus rinkoje.

Šiuo metu esame pastatę arba jau baigime pastatyti 45 procentus visų suplanuotų butų. Gandrališkes numatyta baigti statyti 2011 metais. Laukiame, kol pašals, ir dar gruodį numatome pradėti dviejų 20 ir 22 aukštų daugiaaukščių statybą, kuriuose įsikurs po 60 ir 70 butų. Kitų metų rudenį pradėsime statyti kitus du daugiaaukščius."

"Paklausa yra sumažėjusi"

AB "YIT Kausta" vystymo direktorius Darius VILKAS:

"To, ką numatėme uostamiestyje projektuoti, neatsisakysime, nors aišku, kad atsižvelgsime į rinkos situaciją. Neneigiame nei nekilnojamojo turto agentūrų, nei Registrų centro duomenų. Paklausa yra sumažėjusi. Daugiabutyje "Minijos bangoje" jau esame pardavę apie 80 procentų būstų. Taip pat jau statome penkiaaukštį Bijūnų gatvėje, tačiau aktyvaus jame esančių būstų pardavimo dar nepradėjome. Kitais metais turėtume pradėti statyti būstus Jurginų gatvėje, o naujas kvartalas šalia Jūrininkų prospekto - tolimesnės ateities klausimas. Kitąmet jį dar projektuosime. Paprastai nuo sklypo įsigijimo iki statybos darbų praeina porą metų, o mes žemę šalia Jūrininkų prospekto įsigijome tik šių metų pradžioje. Bet kuriuo atveju bus atsižvelgta į susiklostysiančią situaciją."

"Reikės kovoti už pirkėjus"

UAB "Verdispar Project Deveploment" rinkodaros ir pradavimų direktorius Audrius VALATKEVIČIUS:

"Dėl "Riversaido" projekto šalia Jono kalnelio esame ramūs, nes dar nepradėjus reklamos kampanijos netrūksta interesantų. Dėl iškilusių kai kurių biurokratinių trukdžių pirmojo etapo statybas planuojame pradėti kitų metų kovą, o antrąjį etapą - antroje 2008-ųjų pusėje.

Dabartinis nekilnojamojo turto rinkos atšalimas yra visiškai natūralus procesas. Negali ilgai tęstis tokia ekonomiškai nelogiška situacija, kai šalies ekonomika auga po 6-9 procentus kasmet, o būstų kainos - net po 50 procentų. Tokia situacija buvo susiklosčius dėl dirbtinių spekuliacinių veiksmų, žmonės tikėjosi išlošti iš būsimo euro įvedimo. Reikia pripažinti, kad būstas jau yra pasiekęs įpirkimo ribas. Dabar nekilnojamojo turto rinka taps lygiai tokia pat, kaip ir kitų paslaugų rinkos. Jei blogės bendra šalies ekonominė situacija, patirs nuostolių visi verslai. Jei šalies ūkis ir toliau kasmet augs nuosekliai, po 6-7 procentus, tai ir statybų bei nekilnojamojo turto verslas augs panašiai.

Jau kurį laiką žmones rinkdamiesi būstą didelį dėmesį skiria kokybei, viso projekto koncepcijai, vietai. Būtent šių faktorių turės paisyti sėkmingai norinčios darbuotis nekilnojamojo turto bendrovės.

Dabartinis rinkos atšalimas yra naudingas dar ir tuo, kad iš jos traukiasi ne tik būstus spekuliatyviais tikslais įsigydave asmenys - jų dabar yra žymiai mažiau nei prieš porą metų, bet ir įvairaus plauko nekilnojamojo turto projektų plėtojai, siekdavę tik greito pelno ir įgyvendinus abejotinos kokybės projektą greitai pradingdavę. Šiuo metu iš tokių subjektų sulaukiame aibės pasiūlymų pirkti įvairius sklypus, kuriuose planuota statyti kuo daugiau kvadratinių metrų ploto visiškai neatsižvelgiant į čia turėsiančių gyventi žmonių gerovę. Rinkoje liks tik tos bendrovės, kurioms nekilnojamasis turtas - pagrindinis ir ilgalaikis verslas, tačiau ir jos turi ruoštis nuožmiais kovai už pirkėjus, kaip kovoja, pavyzdžiui, prekybos centrai."

"Išlieka atotrūkis nuo Vakarų"

UAB "Inred" Klaipėdos atstovybės vadovas Vladas ŠEPORAITIS:

"Nieko nuostabaus, kad nekilnojamojo turto rinkoje dabar atoslūgis - tai įprastas reiškinys, po didžiulės bangos. Planų buvusios "Trinyčių" teritorijos vietoje statyti Butsargių kvartalą, kuriame būtų per 1 000 butų, tikrai neatsisakome. Pagal visus parametrus Lietuva dar atsilieka nuo Vakarų Europos, tad naujų būstų paklausa tikrai išliks.

Šiuo metu atliekamas techninis Butsargių kvartalo projektavimas. Tai, kad viešai buvo skelbimas šio investicinio projekto pardavimas - tik viena iš rinkodaros priemonių. Gauti pasiūlymai mūsų netenkino, tad projektą toliau plėtosime savo jėgomis, tačiau išliekama atvirti įvairiems investiciniams pasiūlymams."

"Tikėtis pertekliaus - naivu"

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas, UAB "Eika" direktorius Robertas DARGIS:

"Neseniai mano išsakytos mintys, kad nekilnojamojo turto projektų plėtotojai koreguoja savo planus ir stabdo kai kuriuos projektus nėra jokia naujiena. Tai normalus rinkos ekonomikos reiškinys. Vienas iš nuolat atidžiai stebimos JAV ekonomikos būklės indikatorių yra būsto pardavimo greitis. Šis indikatorius lygiai taip pat veikia ir Europoje, ir Lietuvoje. Tik naivuoliai gali tikėtis, kad statytojai neatsižvelgs į rinkos situaciją ir sukurs būsto perteklių.

Kalbant apie "Eikos" planus Klaipėdoje, tai mes matome ekonominės klasės būstų perspektyvą. Beveik visi butai baigiamuose pastatyti daugiabučiuose Baltijos prospekte jau yra parduoti. Dar turime įsigiję vieną sklypą daugiabučių statyboms, tačiau, kada jame prasidės darbai dar negaliu pasakyti. Viskas priklausys nuo rinkos situacijos."

"Apmažėjo dėl palūkanų"

UAB "Pamario troba" direktorius Juozas RAIŠUTIS:

"Kaip statėme Šarlotės kvartalą, taip ir statome laikydamiesi planų. Septyni namai jau atiduoti eksploatacijai, dar penki statomi. Dėl sukilusių paskolų palūkanų interesantų šiek tiek sumažėjo, tačiau vis tiek jau išparduoti beveik visi butai namuose, kurie bus baigti tik kitų metų pabaigoje. Kai geras kvartalas, gera kokybė ir normali kaina - jokių problemų nekyla. Kaip ir numatyta, kvartalo statybas užbaigsime 2010 metais. Čia 18 daugiaaukščių bus įrengta apie 1 300 butų."