LT EN RU

Nekilnojamojo turto valdymas

„Eksperimentas: butų kainos ne tokios ir mažos“

Ieškodama būsto sugrioviau mitus ir patvirtinau taisykles. Šešių mėnesių eksperimentas parodė: kainos kritusios, bet ne taip smarkiai, senų butų pasiūla skurdi, o naujų statytojams tikrai ne taip striuka, kaip jie skelbia.

Sunkmetis davė galimybę

Pasaulinė finansų krizė pakoregavo ir Lietuvos nekilnojamojo turto vertę. Tiems, kurie apie nuosavą būstą svajodavo, tačiau ekonominio pakilimo metais be milžiniškos paskolos nebūtų įpirkę net senos statybos vieno kambario buto ne visada skaniai kvepiančiuose Lazdynuose, gimė viltis. Aš – viena iš jų.

Sunkmetis man tapo galimybe. Nusispjovus triskart per petį, galiu pasidžiaugti: vis dar turiu darbą bei kažkiek santaupų pradiniam įnašui, kuris turėtų padaryti įspūdį net sunkiai prognozuojamiems ir, kalbėta, ne visada sukalbamiems bankams.

Tačiau išvardytos privilegijos dar negarantavo rožėmis kloto kelio į savo naujus namus. Pirmiausia juos reikėjo išsirinkti. Tai, pasirodo, alinantis darbas.

Sugriuvę mitai

Kai esi naujokas, nieko nenutuokiantis nei apie nekilnojamojo turto kainas, nei apie jo paieškų būdus, tenka sugaišti nemažai laiko konsultacijoms su labiau patyrusiais arba manančiais, kas tokie yra.

Nusprendžiau kliautis kolegomis, rašančiais ekonomikos temomis. Jie kasdien analizuoja finansinę šalies padėtį, žino būsto rinkos kontekstą ir brėžia ateities perspektyvas. Vadinasi, yra gana protingi patarti, bet ne tiek artimi, kad bruktų savo nuomonę. Tačiau net jie tiki mitais, kuriuos teko sugriauti pačiai.

"Buto ieškok ne per tarpininkus. Skambink tiesiai statytojams ir pasakyk, kad turi grynųjų pinigų. Pamatysi, jie tavęs nepaleis: pateiks patrauklių pasiūlymų už gerą kainą", – patarė kolegė.

Ji buvo įsitikinusi, kad net ir 100 tūkst. litų taps gardžiu kąsneliu nekilnojamojo turto statybų bendrovėms, kurių vadovai nepraleidžia progos pasiguosti katastrofiška savo padėtimi. Tuo metu jie kaip tik mynė Vilniaus valdžios kabinetų slenksčius, savo naujutėlaičius butus bandydami įsiūlyti kaip socialinį būstą.

Pilna kišenė įspūdžio nedaro

Pirmiausia susisiekiau su bendrovės "Hanner" projektų vystytoja, įmonės valdybos pirmininko ir savininko Arvydo Avulio dukra Gintare Avulyte. Pasakiau, kad domiuosi butais Gudelių šile, nupasakojau lūkesčius ir, žinoma, užsiminiau apie nekiaurą kišenę.

Iš kitapus ragelio – jokių emocijų. Jokios pauzės. Jokio suklusimo ar reikšmingo krenkštelėjimo.

Jokių išlygų: 46 kv. m butą Gudelių šile geriausiu atveju įsigytum už 210 tūkst. litų. Dar maždaug 20 tūkst. tektų pakloti už apdailą, jei tokios pageidaučiau. Tai kaina – be automobilio stovėjimo vietos aikštelėje ir be sandėliuko.

Tai, kad turiu beveik 100 tūkst. grynųjų, G.Avulytei įspūdžio nepadarė. "Mums nesvarbu, iš kur jūs gausite pinigų, svarbu, kad jų turėtumėte tiek, kiek reikia. Kainos nuleisti negalime, nes bankas yra nustatęs butų vertę", – mandagiai paaiškino. Gana logiška.

Tačiau rankų nuleisti nesinorėjo. Tą pačią bendravimo schemą išbandžiau ir su Roberto Dargio vadovaujama bendrove "Eika".

"Kokybiški 1–4 kambarių butai Pilaitėje su atvirais balkonais bei erdviomis, moderniomis, iš dalies įstiklintomis lodžijomis – kiekvienam pagal poreikius. Kaina nuo 3500 Lt/m²!" – bendrovės interneto puslapyje pateikta informacija įkvėpė. Tačiau neilgam. Per kelių minučių pokalbį paaiškėjo, kad už 50 kv. m butą su apdaila tektų atseikėti irgi apie 230–240 tūkst. litų. Tai bent 4,6–4,8 tūkst. litų už 1 kv. m.

Apie jokias derybas net nėra kalbos. Kvadrato kaina tirpsta nebent perkant didelės kvadratūros butą.

"Jau ir taip kainos smarkiai smukusios, nuleisti nėra ką", – nepermaldaujamu tonu pareiškė "Eikos" atstovė Rita Skrupskelienė.

Prie suskilusios geldos

Išvada viena – statybų verslo banginiams nėra taip striuka, kaip bandoma vaizduoti. Galbūt trečias kartas nemeluos? Nusitaikiau į smulkesnę bendrovę "Andova", pastačiusią gyvenamųjų namų kvartalą Laisvės prospekte. Nieko nepešiau. Argumentai tie patys: kainos jau taip nukritusios, kad jei ir vyktų derybos, tai tik dėl 1–2 tūkst. litų.

Kam papasakojau, negalėjo patikėti. Dar mėgino guosti, girdi, nesijaudink, pardavėjai tik koketavo – po dviejų dienų patys skambins su pasiūlymais.

Tokių iliuzijų jau neturėjau. Kur paskambins, jie net mano telefono numerio neužsirašė. Elektroninio pašto adreso irgi nepaklausė. Ir susitikti detalesnio pokalbio prie puodelio kavos nekvietė. Vadinasi, naujos statybos būsto pirkėjai dar nėra deficitas, o pardavėjai kiekvieno skambučio tikrai nelaukia kaip išganymo.

Likau prie suskilusios geldos ir pradėjau specializuotuose interneto puslapiuose dairytis būstų, kurių kaina neperkoptų 200 tūkst. litų.

Butuose randi visko

Paieškos pradžia – šių metų liepa. Skelbimų daug, tačiau didžiuma pasiūlymų lūkesčius atitinka tik iš bėdos. Todėl kiekvienas kiek įdomesnis variantas sukelia vidinį virpulį, peraugantį į įtampą. Skambini, tariesi, važiuoji apžiūrėti. Ir randi visko. Todėl apžiūrėti butai apauga asociatyviais apibūdinimais.

"Tas, kur priš..." – nes užėjęs į vonią išvydai "prikrautą" ir dar neištuštintą vaiko naktipuodį. "Fikusų karalystė" – butas primena botanikos sodą, skęstantį kaktusuose, difenbachijose ir pelargonijose.

Arba "Tas su skylėmis sienose" – nes buto šeimininkai augina iš pirmo žvilgsnio nekaltą šunytį, kuris paliktas vienas akivaizdžiai sužvėrėja. Koridoriuje prie durų nagais išgremžtos tokios duobės, kad, regis, norint jas išmušti žmogui, tektų iš peties padirbėti kūju. Be to, šiame bute dar ir klaikiai smirdėjo. Ne šunimi, bet gėrimais, kuriuos vartoja šeimininkas.

Krizę bando ignoruoti

Tiesa ta, kad net ir apžiūrint išryškėję buto trūkumai, kurių nuotraukose internete nebuvo matyti, neapsiplunksnavusiam būsto ieškotojui duoda naudos. Sugaišti laiko, bet bent jau sužinai, ko iš tikrųjų nenori. Be to, įgunda akis: kartą pamatęs pelėsį kurio nors buto lubų kamputyje, stengiesi įsitikinti, kad jis neįsimetęs į kitus apžiūrimus objektus. Patirtis auga su kiekvienu atveju.

Nors butai skirtingos prekinės išvaizdos, jų šeimininkai aukšta savo turto verte įsitikinę vienodai – nori parduoti kuo brangiau ir neigia pasikeitusią ekonominę padėtį. Kartais susidarydavo įspūdis, jog žmonės neįstengia suvokti, kad jų pageidaujama pardavimo kaina – nereali. Užsispyrė ir nenuleis nė tūkstančio.

Pirkti ar ne, kliento reikalas. Tačiau nereiškia, kad nepirkdamas nesigailėsi.

Skelbimus reikia medžioti

Prieš kelerius metus būstą įsigiję žmonės su siaubu prisimena savo patirtį. Pakniopstom leki apžiūrėti ir rankinėje jau spaudi kelis tūkstančius litų rankpinigių. Jei patiks – negaišk nė minutės, mat iš panosės kas nors kitas nugvelbs. Butai rasdavo naujus šeimininkus, vos prieš porą valandų internete paskelbus apie pardavimą. Nekilnojamojo turto kainos augo kasdien. Laikas iš tikrųjų reiškė pinigus.

Šiandien padėtis ne tokia įtempta, tačiau atsipalaiduoti negalima. Yra trys kategorijos pasiūlymų – beviltiški, kompromisiniai ir visų medžiojami.

Beviltiški internete kabo mėnesių mėnesius. Jų kainos tolydžio krinta, tačiau pirkėjų vis tiek neatsiranda. Kompromisiniai butai tie, kurie vakare apžiūrėjus sukelia euforiją, bet ryte suvoki, kad yra nemažai trūkumų. Pirktum, bet pigiau. Pigiau tuo metu neatiduoda, o kai po gero mėnesio sulauki skambučio su naujos kainos pasiūlymu, supranti, kad tą butą jau pamiršai. Jis – ne tau.

Medžiojami butai domina visus potencialius pirkėjus. Jų pardavėjai iškart bombarduojami skambučiais, o nesuskatus paskambinti per dvi pirmas dienas, trečią jau išgirsti verdiktą – parduotas. Tai – suremontuoti butai 1997–2003 m. statybos namuose už patrauklią kainą – 3,5–4 tūkst. litų už 1 kv. m.

Laikas – sąjungininkas?

Nekilnojamojo turto brokeris – nebūtinai melagis, siekiantis iškišti katę maiše. Į jo žodžius kartais verta įsiklausyti. "Tai tikrai geras variantas, jis greitai ras pirkėją", – pasakė butą Jeruzalėje aprodęs bendrovės "Century21" nekilnojamojo turto tarpininkas Edgaras Pudžiuvėlis.

Butas iš tikrųjų buvo vertas didelio dėmesio – gal net geriausias iš visų iki tol apžiūrėtų. Tačiau nejaugi imsi demonstruoti susižavėjimą – vėliau tai gali pakenkti derybose. "Visi taip sako. Aš irgi daug variantų apžiūriu, bet neperku. Kad daug žiūrinčių, nereiškia, jog bus perkančių", – atsainiai atsakiau.

Po kelių dienų jau buvo vėlu. Dienos, kurią skambinau, išvakarėse kažkas davė rankpinigius. O aš jau buvau pradėjus vaizduotis, kaip gyvenu Jeruzalėje. Po pokalbio su tarpininku jaučiausi lyg netekusi namų. Trijų kambarių butas 1997 m. statybos name, už kurį savininkai prašė 220 tūkst. litų, buvo parduotas už 207 tūkst. litų.

"Aš irgi jį už tiek būčiau pirkusi", – guodžiausi kolegei. "Relax (atsipalaiduok – angl.)", – ramino ji. – Laikas – tavo sąjungininkas. Kasdien kainos krinta – rasi dar geresnį variantą. Vadinasi, šitas buvo ne tau."

Ima erzinti net smulkmenos

Ieškok ir rasi – lengva pasakyti. Trys mėnesiai atkaklių, bet bevaisių pastangų, parduoti vakarai. Ir vėl viskas tarsi nuo nulio. Suvoki, kad pavargai nuo visko. Ypač nuo brovimosi į svetimų žmonių erdvę. Juk eidamas apžiūrėti parduodamo buto, įlendi į kažkieno namus – kaišai nosį į šeimos miegamąjį, vonios kambarį, tualetą.

Etiketo knygelės, pritaikytos tokiems kaip tu, nėra. Elementarus klausimas – nusiauti batus ar ne? Iš mandagumo lyg ir pradedi tą daryti, tačiau netrukus tave sustabdo: "Nesiaukite nesiaukite." Tada tu nusišypsai ir bandai pajuokauti, kad mažumėlę pašniukštinėsi aplinkui. "Prašom prašom", – ragina. Kas vakarą kartojasi tas pats iš anksto parengtas scenarijus, kuris aiškiai visiems yra įsipykęs. Kam galėtų patikti žmonės, pripėduojantys tavo namus?

Net jei nesutampa biologiniai laukai (o kartais pasitaiko) malonus turi išlikti ir tarpininkui. Jei pažadėjote kitą dieną paskambinti, taip ir padarykite. Nevedžiokite už nosies – patikėkite, keliai dar susikirs. Tas pats tarpininkas pardavinėja tikrai ne vieną objektą.

Net tai, kad butas iš esmės nepatiko, galima perteikti žaismingai. Į apžiūras visada važiuodavau su draugu. "Šitas butas turi du "ne", todėl į kitą etapą nepatenka", – juokaudavome.

Paieškos virsta detektyvu

Po nesėkmės su butu Jeruzalėje kaip tyčia ištuštėjo ir skelbimų aruodai. Negana to, nekilnojamojo turto rinkos ekspertai plyšavo apie sandorių pagyvėjimą. Po tokių pranešimų plaukai šiaušiasi: gyvėja, vadinasi, netrukus kainos gali imti kilti? Rygoje jau fiksuojamas nežymus būsto brangimas.

Pirmiausia apima panika, kad traukinys jau nuvažiavo, ir prognozės, matyt, nemelavo: kainos nukrito, bet pasiūlos irgi nėra.

Vėliau atslenka apatija ir abejingumas. Anksčiau buvusio entuziazmo – nė lašo.

Dabar, kai viskas jau praeityje, galiu pasakyti, kad tai – natūrali paieškų fazė, kurią turbūt išgyvena kiekvienas. Trumpa pertraukėlė netgi išeina į naudą. Savaitę nežiūri skelbimų, vakarus paskiri savo malonumams. Atsikvėpi ir nejučia vėl įsijungi į paieškas. Kartais jos išvirsta į intriguojamą detektyvą.

Seku seku pasaką

Kad nekilnojamojo turto spekuliantai klestėjo ekonominio augimo laikais, niekam ne paslaptis. Tačiau, matyt, ne visi nusvilo nagus. Dabar jų taikiklyje – iš varžytinių parduodami butai. Vieno tokio vos per plauką nenusipirkau ir aš.

"Užkibau" vėl Jeruzalėje. 50 kv. m dviejų kambarių butas Ateities gatvėje. Senokas – 1986 m. statybos. Tačiau suremontuotas idealiai. Kvepia dažais – pirk baldus ir gyvenk.

"Palangės paplatintos, bus patogu pastatyti gėlę ar kokį niekutį, šakučių lizdų įrengiau daug, nes jų visada trūksta, vonios čiaupą įstačiau per vidurį – moderniai. Laminatas – aukščiausios klasės. Sau dariausi", – suokė pardavėjas, puikiai nujausdamas, ką reikia akcentuoti moteriai. Net kaina tąkart pasirodė priimtina – 199 tūkst. litų. Tik kitą dieną atsikvošėjau suskaičiavusi, kad tai 4 tūkst. litų už 1 kv. m 1986 m., nors ir mūriniame, name. Absurdas.

Tačiau apžiūrint protas buvo išsijungęs. Net vyriškio pasaka, kad butą ką tik kapitaliai suremontavęs parduoda dėl to, jog nutarė nebesiskirti su žmona, pasirodė visai reali. Neužkliuvo ir tai, kad visi buto kambariai ir net virtuvė buvo išdažyti ta pačia spalva.

Šildymas brangesnis, nei žadėta

Karčios patirties Jeruzalėje jau turėjau, todėl antrą kartą prašauti bijojau. Tačiau moters intuicija kuždėjo: "Čia kažkas ne taip."

Peržvelgus Registrų centro duomenis paaiškėjo, kad butas Ateities gatvėje iš varžytinių įsigytas vos prieš du mėnesius. Lygios partnerystės pagrindu naujas turtas registruotas vyro ir žmonos vardu. Vadinasi, jokiomis skyrybomis nė nekvepėjo.

Tai būtų ne mano reikalas. Tačiau jei butas pirktas tam, kad būtų pelningai parduotas, pagrįstų abejonių kilo dėl jo remonto kokybės. Noras pirkti išblėso, tačiau žaisti seklį – ne.

Genama smalsumo pasidomėjau, kiek mokama už to buto šildymą. Pardavėjas buvo patikinęs, kad šalčiausią mėnesį sąskaitos neperkopdavo 250 litų. Paskambinus į "Vilniaus energiją" paaiškėjo, jog sumą, švelniai tariant, jis gerokai pagražino. Paspaudus šaltukui vien šildymui būtų tekę atseikėti 350–380 litų.

Pagaliau – finišas

Šviesa tunelio gale sumirga tada, kai mažiausiai tikiesi. Pasisekė, galima sakyti, per pažintis. Tiksliau – dėl gerų santykių su tarpininku, su kuriuo susipažinau vos prieš dieną. Būtent jis pranešė, kad viena klientė parduoda butą kvartale, kuriuo domėjausi, bet nenori apie tai skelbti internete. Pasiūlymas platinamas tik individualiems pirkėjams.

Kaip seniau, taip ir dabar – patrauklūs variantai už grašius neparduodami. Nusprendžiau viską baigti ir paklojau 4 tūkst. litų už 1 kv. m su visa apdaila, baldais ir buitine technika 2000 m. statybos name.

70 tūkst. litų – problema

Beje, bankai paskolas duoda. Vieni palankesnėmis sąlygomis, kiti – prastesnėmis. Vėlgi – reikia eiti, konsultuotis ir rinktis.

Pirmas žingsnis tiriant kreditų rinką galėtų būti paraiškos interneto svetainėje manopaskola.lt užpildymas. Bankai pateiks preliminarius pasiūlymus, nurodys palūkanų maržą, mėnesio įmokos dydį ir sumokėtų palūkanų sumą. Turint kelis pasiūlymus plika akimi matyti, kurie palankesni jums. Be to, atsiskleidžia realios bankų galimybės.

"Apgailestaujame, tačiau bankas negali pasiūlyti paskolos ir pasilieka teisę nekomentuoti savo priimto sprendimo", – tokio paaiškinimo sulaukiau iš "Snoro" banko.

Pasiteiravusi svetainės manopaskola.lt konsultantų, ką tai reiškia, išgirdau keistoką atsakymą. "Su "Snoru" taip būna. Jei tokią paraišką užpildytumėte po savaitės, galbūt jis duotų teigiamą atsakymą. Šią savaitę bankas, matyt, neturi pinigų", – svarstė konsultantė. Niekada nepagalvotum, kad 70 tūkst. litų bankui galėtų būti problema. Pasirodo, gali.

Didieji "Swedbank", "DnB Nord" ir SEB bankai klientus sutinka maloniai, bet, kaip patys sako, paskolas suteikia tik patikimiems ir nerizikingiems klientams.

"Tie, kurie garsiai rėkia, kad negavo vos kelių tūkstančių litų paskolos, kažką slepia: galbūt turėjo bėdų su antstoliais, "Sodra", mokesčių inspekcija ar pan. Be svarių argumentų bankai durų tikrai neužtrenkia", – visi kaip vienas tikino bankų konsultantai.